江山云樾、青漫里、潮悦前城、观湖之宸、汀洲印月、茗春苑、泊岸江宸轩选房指南 | 房叔选房No.244
共14盘预售公示、登记，列表见文末↓
江山云樾，祥生在大学城北谋定的超级大盘，有南府、北府、西府三府规划，设计了小户型，适合地缘性刚需客群，本次推盘起步总价约218万元。
青漫里，属于目前南部新城中限价较低的楼盘，未来近邻在建萧山银泰、在建萧山中学附属初中、中国传媒大学附属小学，低预算刚需可关注，本次推盘起步总价约193万元。
潮悦前城，所在的新湾虽比不上大江东核心区资源丰富，但其地铁可达，商业渐成，生活配套在逐渐完善，低总价的优势值得刚需关注，本次推盘起步总价约131万元。
观湖之宸，位于丰收湖板块，周边规划了多项生活配套以及远期地铁利好，且距离丰收湖公园较近，今后生活便捷度较高，适合刚需自住，本次推盘起步总价约247万元。
汀洲印月处在东湖新城玉架山站附近，周边有成批的商业、商务、学校规划，后续可享东湖新城板块丰富的配套资源，在200万级中属可选之项，本次推盘起步总价约171万元。
泊岸江宸轩属于萧山所前街道，两面沿河，规划了约89㎡户型，总价较低，本次推盘起步总价约175万元。
江山云樾府
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：北府6号楼（3-24F）、南府11号楼（1-25F）
均价：精装均价约26200元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：98㎡户型138套，128㎡户型49套
无房户倾斜：50%比例，约94套
人才倾斜：15%比例，约28套（参考上期摇号）
验资门槛：首套验资50万元，二套及全款验资100万元（参考上期摇号）
登记时间：2021.4.5-4.7
| PART 2 |
配套介绍
整个楼盘分为南府、北府、西府，此次加推的为北府6号楼和南府11号楼。
北府规划了14幢21-27F高层，主出入口设在东侧4、8号楼之间，和西侧6、7号楼之间。
南府规划了19幢高层，其中8、9、13、18、19号楼为公租房。
售楼部设在南府，云涛北路和水云街之间。
楼盘目前最近的地铁站为1号线文海南路站，通勤时需自行车或公交车等短距换乘工具。
北府东侧为文淙北路，可沿着文淙北路往南到南府、及水云和达城等商业配套；
南侧为银海街，一路之隔为宋都东郡之星，目前二手均价约2.8万元/㎡；
西侧为春新路，及18班幼儿园规划用地和楼盘西府；
北侧为储备用地，且已是海宁市地界。
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南府东侧为云涛北路，一路之隔为杭州碧桂园；
南侧为水云街，对面为水云和达城、圈圈里商业配套；
西侧为文淙北路，对面建有公园及东郡之星；
北侧为银海街，对面建有银海公寓。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
北府6号楼 →
西侧靠近春新路，有一定道路及幼儿园噪声影响；
东侧房源采光受南侧3号楼一定影响；
南府11号楼 →
处在楼盘中心位置，道路噪声影响很小；
南侧楼幢6、7号楼有一定采光影响。
| 户型分析 |
高层约98㎡三房两卫户型 →
位置：6号楼中间套、东西边套、11号楼中间套
套数：138套
价格：217.93-265.83万元
优点：
三开间朝南；南向带大面宽阳台；
缺点：
南北通透性一般。
高层约128㎡四房两卫户型 →
位置：11号楼东西边套
套数：49套
价格：294.66-354.64万元
优点：
四开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：
两房朝北。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约98㎡、128㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约98㎡处在北府6号楼中间套、东西边套，和南府11号楼中间套；约128㎡处在南府11号楼东西边套；
2. 采光因素：6号楼东侧房源采光受南侧3号楼一定影响，11号楼采光受6、7号楼一定影响；
3. 噪声因素：6号楼西侧有一定道路及幼儿园噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在20F，往上以约1万元价格递减，次顶楼价差约4-5万元；往下以约1万元价格递减，特殊数字14F有约6-9万元的优惠，18F有约9-12万元的优惠，不介意可考虑。
鉴于北府6号楼靠近道路、幼儿园，噪声影响相对大一些，在楼幢选择上可优先选择南府11号楼；
11号楼高楼层采光更有保证，且上下楼层价差不大，建议从次顶楼往下选；6号楼南侧采光影响较小，东侧房源建议从次顶楼往下选，西侧房源则可优选中低楼层。
11号楼顶楼高于4F，侧重采光考虑，可优先于3F选择；6号楼顶楼价格相当于6F，在南侧采光影响较小的情况下，建议做末选；
在边套选择上，11号楼东边套高于西边套约8万元，可优选西边套；6号楼东边套高于西边套约2万元，对道路、幼儿园噪声敏感的建议优选东边套。
青漫里
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：4号楼（2-26F）
均价：精装均价约25600元/㎡，装修标准为3000元/㎡
主力户型：高层94㎡户型49套，102㎡户型49套
无房户倾斜：50%比例，约49户
人才倾斜：15%比例，约15户（参考上期摇号）
验资门槛：冻资首套60万，二套120万，一次性200万（参考上期摇号）
登记时间：预计2021.4.5-4.7
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了6幢26-27F高层，另外还有2号楼为16F公租房。
售楼处设在通惠南路上，后续会作为底商的一部分；东侧、南侧均规划了底商。
楼盘西侧4号楼西北侧设有车行出入口；楼盘南侧2号楼东南侧设有车行出入口兼人行出入口；楼盘西侧3、4号楼之间设有人行出入口。
楼盘目前最近地铁站为曹家桥站，步行距离约2.4km，需要借助短距交通工具前往。
楼盘东侧靠近铁路，之间会有一定绿化隔开。
南侧为大通路，一路之隔目前是驾校，后续是商业、商务、交通场站用地。
西侧为通惠南路，板块内主干道，一路之隔是通惠南路初中。
北侧为河道，一河之隔是规划住宅用地。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
4号楼 →
一楼为架空层；
东侧设有风井、非机动车地下车库出入口、垃圾桶，及高层5号楼；
南侧设有垃圾桶、消防登高场地、商铺女儿墙；
西侧靠近商业、通惠路，设有商铺女儿墙；
北侧设有风井、地面非机动车停车位、消防室。
| 户型分析 |
高层约94㎡三房两卫户型 →
位置：4号楼中间套
套数：49套
价格：193.08-250.93万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；
缺点：
北向书房尺寸一般。
高层约102㎡三房两卫户型 →
位置：4号楼东西边套
套数：49套
价格：206.96-283.96万元
优点：
两房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约94㎡、102㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在4号楼，约94㎡处在中间套，约102㎡处在东西边套；
2. 采光因素：采光影响较小；
3. 噪声因素：楼盘东侧铁路有噪声影响，4号楼西侧通惠路噪声影响较大；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为26F，总价最高在21-25F，往下至10F以约1万元价格递减，从10F再往下以约2万元价格递减；特殊数字14F与13F价格一致。
4号楼处在楼盘西侧，铁路噪声影响较小，通惠路噪声及尾气影响较大，在中高楼层上下楼层价差不大的情况下，建议从中间略偏高楼层15-16层左右开始，往上下两侧选；
东边套高于西边套约10万元，对噪声敏感，仍建议优选东边套；
顶楼价格高于5F，在采光无大影响的情况下，做末选。
潮悦前城
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：5号楼（1-23）、11号楼（1-27F）、22号楼（1-20F）
均价：高层精装均价18000元/㎡，装修标准2500元/㎡
主力户型：89㎡户型46套，98㎡户型185套，116㎡户型45套，特殊户型73㎡1套
无房户倾斜：50%比例，约139套
人才倾斜：20%比例，约55套（参考上期摇号）
验资门槛：冻结资金首套45万，其他90万（参考上期摇号）
登记时间：2021.4.6-4.8
| PART 2 |
配套介绍
潮悦前城以建华路为中心纵轴分为东西两区建设，共建25幢高层，其中16幢20-27F的高层可售，共1593套房源。
此外，西区需代建一处公园绿地，东区需代建一所12个班幼儿园。
楼盘未来将自带约6000㎡的底商，设在东区南侧；自带公园绿地，设在西区东北角。
楼盘处在地铁8号线新湾路站和义蓬东二路之间，直线距离基本在1-1.2km，步行距离大概在1.4-1.6km。
而大型综合体，则需要到大江东核心区在建的宝龙广场和龙湖天街。
楼盘东侧新四路，一路之隔便是万固郡府；
南侧为复兴线，对面为规划用地，再往南是未来海岸；
楼盘北侧横一路，对面是同样为回迁安置的南沙新苑;
楼盘东西区之间的建华路上“藏”着新湾第二幼儿园。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
5号楼 →
西侧靠近建华路，有一定道路、幼儿园噪声影响；
北侧设有集中绿地、消防登高场地；
西北侧为小区出入口；
11号楼 →
南侧设有集中绿地、消防登高场地；
西南侧为小区出入口；
底层设有底商；
西侧靠近建华路，有一定道路、幼儿园噪声影响；
北侧靠近横一路，有一定道路噪声影响。
22号楼 →
北侧为横一路，有一定道路噪声影响；
东侧为不可售房源，设有变电站、配电房；
西北侧设有垃圾收集站、非机动车地下车库出入口；
东北侧为小区出入口。
| 户型分析 |
高层约89㎡三房两卫户型 →
位置：5号楼中间套
套数：46套
价格：130.57-172.99万元
优点：
三开间朝南；三房两卫功能性较好；南向大面宽阳台；
缺点：
北侧书房空间尺寸较小。
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：11、22号楼东西边套、中间套
套数：185套
价格：133.11-190.52万元
优点：
三开间朝南；南向带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
高层约117㎡四房两卫户型 →
位置：5号楼东西边套
套数：45套
价格：166.43-221.59万元
优点：
三开间朝南；南向大面宽阳台；公卫干湿分离；四房两卫功能性较好
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约89㎡、117㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在5号楼，约89㎡处在中间套，约117㎡处在东西边套；
2. 采光因素：南侧采光有一定影响；
3. 噪声因素：西侧道路、幼儿园有一定噪声影响，底商有一定噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：5号楼总层数为23F，总价最高在20F，往上价差约4500-5900元，往下至15F以约4400-5900元价格递减，从13F再往下，中间套以约7100元价格递减，东西边套以约1万元价格递减；特殊数字18F价差约2-3万元，14F价差约3-4万元，不介意可考虑。
鉴于底商有一定影响，中高楼层上下楼层价差较小，建议从次顶楼往下选；
边套选择上，东边套高于西边套约4-5万元，西侧建华路为小路，幼儿园噪声有间断性，建议优选西边套；
顶楼价格高于3F，鉴于底商影响，建议优先于3F选择。
| 约99㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：处在11、22号楼中间套、东西边套；
2. 采光因素：南侧有一定采光影响；
3. 噪声因素：11号楼西侧有道路、幼儿园噪声，北侧有道路噪声；22号楼北侧有道路影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：11号楼总层数为27F，总价最高在20F，往上20、21F之间1、3、4号房价差4900-5000元，2号房价差1万元，21-23F之间价差1万元，23- 25F之间价差约1.5-2万元，25、26F之间价差4900-6000元；往下至15F以约4900-5000元价格递减，从13F再往下以约7900-8000元价格递减；特殊数字18F价差约2万元，14F价差约4万元，不介意可考虑；
22号楼总层数为20F，总价最高在17F，往上以约1万元价格递减，往下至15F以约4900-5000元价格递减，从13F再往下以约7800-7900元递减；特殊数字14F价差约4万元，不介意可考虑。
在楼幢选择上，11号楼噪声影响相对较大，建议优选22号楼；
高楼层采光更有保证，11号楼建议从次顶楼往下选，22号楼建议优选考虑13-17F，从13F往上选，再次考虑17F以上楼层，其次考虑13F以下楼层；
边套选择上，11号楼东边套高于西边套约2万元，鉴于东侧为不可售房源，建议优选西边套；22号楼东边套高于西边套约4万元，西侧建华路为小路，幼儿园噪声有间断性，建议优选西边套；
顶楼价格低于3F，建议优先3F前选择。
观湖之宸
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：4号楼（1-14F）
均价：精装30000元/㎡，装标3000元/㎡
主力户型：96㎡户型56套
无房户倾斜：50%比例，约28户
人才倾斜：15%比例，约8户（参考上期摇号）
验资门槛：冻结首套90万元，二套及一次性180万元（参考上期摇号）
登记时间：预计2021.4.5-4.7
| PART 2 |
配套介绍
观湖之宸规划为15幢12-14F高层，共约1439户。
项目位于丰收湖板块较核心地段。丰收湖板块尚处于开发阶段，项目周边已投入使用的配套较少，多数配套处于规划阶段。
从板块规划布局来看，项目周边聚集起丰富的生活配套，商业、学校、公园都在项目周边1公里范围内，可提供便捷的生活。
项目南面为规划住宅小区（18F）和产业园用地，以及商业综合体和丰收湖公园。
项目北邻一处邻里中心，一所九年制学校，以及绕城高速。
项目西邻一所规划幼儿园和中南春溪集小区。
项目东邻一宗住宅用地，一宗商业用地以及杭海路，跨过杭海路为复地连城国际小区。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
4号楼 →
东南侧设有地面机动车停车位；
东侧为高层3号楼，设有地面机动车停车位、汽车坡道；
北侧设有机动车坡道；
西侧为高层5号楼。
| 户型分析 |
高层约96㎡三房两卫户型 →
位置：4号楼中间套
套数：28套
价格：247.12-294.61万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；
缺点：
南北通透性一般。
高层约96㎡三房两卫户型 →
位置：4号楼东西边套
套数：28套
价格：258.18-305.92万元
优点：
边套设计；两房朝南；U型厨房
缺点：
阳台较小。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约96㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：处在4号楼中间套、东西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层采光影响不大；
3. 噪声因素：楼盘西侧幼儿园有一定噪声影响，4号楼与幼儿园之间有5号楼削弱一定噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为14F，总价最高在13F，往下至11F以约4800-4900元价格递减，从11F再往下至7F以约1万元价格递减，从7F再往下价差约2万元。
鉴于高楼层采光更佳，中高楼层上下价差不大，建议从次顶楼往下选；
在边套选择上，东边套高于西边套约1万元，对噪声敏感的建议优选东西边套；
顶楼高于4F，在南侧采光影响较小的情况下，建议做3F后的备选。
汀洲印月
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6号楼（1-18F）、13号楼（2-17F）
均价：高层精装均价20800元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：99㎡户型68套，101㎡户型50套，107㎡户型18套
无房户倾斜：50%比例，约68套
人才倾斜：约20套
验资门槛：资金证明首套60万，其他120万
登记时间：2021.4.6-4.8
| PART 2 |
配套介绍
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
| 户型分析 |
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：6、13号楼中间套
套数：68套
价格：170.89-215.05万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
南北通透性一般。
高层约101㎡三房两卫户型 →
位置：6号楼西边套，13号楼东西边套
套数：50套
价格：183.45-228.17万元
优点：
两房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
高层约107㎡三房两卫户型 →
位置：6号楼东边套
套数：18套
价格：195.86-240.14万元
优点：
两房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约99㎡、101㎡、107㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约99㎡处在6、13号楼中间套，约101㎡处在6号楼西边套、13号楼东西边套，约107㎡处在6号楼东边套；
2. 采光因素：13号楼南侧为小学，采光影响较小；6号楼南侧有一定采光影响；
3. 噪声因素：13号楼南侧有一定道路、小学噪声影响，西侧有一定道路噪声影响；6号楼西侧有一定道路、小学噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在次顶楼，往下至10F以约1万元的价格递减，再往下至5F以约2-3万元的价格递减，4、5F之间价差约5-6万元。
在楼幢选择上，6号楼所受噪声影响较小，可做优先；
鉴于高楼层采光更优，且中高楼层上下价差较小，建议优先选择中高楼层，可从次顶楼往下选；兼顾低总价和日照，可以考虑优先考虑13号楼低楼层；
6号楼东边套高于西边套约4-5万元，13号楼东边套高于西边套约4-5万元，对总价敏感的建议选择西边套；
顶楼价格低于3F，侧重采光考虑，可优先于3F选择。
茗春苑
| PART 1 |
摇号信息
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
| 户型分析 |
洋房约115㎡三房两卫户型 →
位置：24号楼东西边套
套数：13套
价格：376.77-409.42万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；公卫干湿分离；
缺点：
无明显缺点。
洋房约125㎡四房两卫户型 →
位置：6号楼东西边套、14号楼中间套
套数：15套
价格：460.81-501.42万元
优点：
四叶草户型；三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
洋房约140㎡四房两卫D户型 →
位置：14号楼东西边套
套数：9套
价格：530.37-553.69万元
优点：
三开间三房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；双阳台设计；公卫干湿分离；
缺点：
无明显缺点。
洋房约140㎡四房两卫C户型 →
位置：7号楼东西边套
套数：7套
价格：496.31-521.13万元
优点：
四叶草户型；三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；公卫干湿分离；
缺点：
两房朝北。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约115㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：处在24号楼东西边套、中间套；
2. 采光因素：南侧无楼幢遮挡，采光基本无影响；
3. 噪声因素：南侧有一定道路噪声影响；西侧有一定道路、学校噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；1楼带花园；
5. 价格因素：总价最高在次顶楼3F，4F价差约2-3万元，2F价差约21万元。
南侧采光无影响的情况下，可从2F往上选；在边套选择上，东边套高于西边套约12万元，对价格敏感的可优选西边套。
| 约125㎡、140㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约125㎡处在14号楼中间套、6号楼东西边套；约140㎡处在14号楼东西边套、7号楼东西边套；
2. 采光因素：南侧间距近1:1，采光基本无影响；
3. 噪声因素：6、7、14号楼处在楼盘中间，噪声基本无影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；C户型四叶草户型、D户型三房朝南；
5. 价格因素：6、7号楼总价最高在次顶楼3F，4F价差约2-3万元，2F价差约23-25万；
14号楼总价最高在3F，4、5F价格一致，价差约1万，2F价差约23万元。
在楼幢选择上，约140㎡14号楼总价比7号楼高约18-32万元，可优选7号楼；约129㎡14号楼总价比6号楼低约4万元，价差不大，边套通透性较好，建议优选6号楼。
南侧采光无影响的情况下，可从2F往上选；在边套选择上，6、7号楼东边套高于西边套约14-15万元，可优选西边套。
泊岸江宸轩
| PART 1 |
摇号信息
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
4号楼 →
一楼为架空层，设有物业营业用房；
西侧靠近所前中路，设有地面机动车停车位；
北侧为小区出入口；
西南侧为公租房11号楼，南侧为高层10号楼。
7号楼 →
东侧靠近河道；
南侧为高层8号楼；
西北侧为集中绿地。
| 户型分析 |
高层约89㎡三房一卫户型 →
位置：4、7号楼中间套
套数：100套
价格：175.45-198.97万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；
缺点：
独卫；南北通透性一般。
高层约98㎡三房两卫户型 →
位置：4号楼东西边套
套数：50套
价格：194.81-221.49万元
优点：
两房朝南；U型厨房；
缺点：
阳台较小。
高层约107㎡三房两卫户型 →
位置：7号楼东西边套
套数：50套
价格：196.51-238.41万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；
缺点：
阳台较小。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约89㎡、98㎡、107㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约89㎡处在4、7号楼中间套，约98㎡处在4号楼东西边套，约107㎡处在7号楼东西边套；
2. 采光因素：4、7号楼南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：4号楼西侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：4号楼总层数为26F，总价最高在20F，往上、往下以约5500元的价格递减，24F价差约3-4万元，18F价差约5万元，14F价差约4万元，不介意可考虑；
7号楼总层数为25F，总价最高在19F，往上、往下以约5400-6500元的价格递减，24F价差约4-5万元，18F价差约4-5万元，14F价差约4-5万元，不介意可考虑。
在楼幢选择上，7号楼有河道景观资源，建议做优选；
鉴于南侧间距较小，上下楼层价差较小，建议从次顶楼往下选；
在边套选择上，4号楼东边套高于西边套约4万元，对价格敏感的建议选择西边套；7号楼东边套高于西边套4-5万元，对价格敏感的建议选择西边套；
4号楼顶楼价格高于4F，7号楼顶楼价格高于6F，从采光因素考虑，建议优先于3F选择。
| 今日登记楼盘 |
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文/阿寻 编辑/阿寻
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活动截止时间：2021年4月6日9:00
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